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今年以來，伴隨以“三道紅線”爲標志的金融監管政策落地，無法再依賴高周轉、高負債模式的部分開發企業，也陷入了債務風波
本市商品房預售資金監管擬出新規
 
購房定金首付款先監管保護後網簽
 
购买的期房还没到手，开发商却被曝出没钱还债，购房人的钱难道要打水漂？今年以來，伴隨以“三道紅線”爲標志的金融監管政策落地，無法再依賴高周轉、高負債模式的部分開發企業，也陷入了債務風波。
 
爲進一步保障購房人權利，昨天，市住建委、人行營管部、北京銀保監局三部門聯合印發《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。稿中提出調整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶後，方可開通網簽，以確保預售資金及時足額直接入賬。
 
首付款等先監管保護後網簽
 
商品房預售資金，是指商品房預售時購房人按照預售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
 
2010年，本市出台《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，明確商品房預售資金應全部存入專用賬戶。2013年，修訂爲《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，並于2015年印發《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》，積極保障預售資金安全。但實踐中，仍存在監管銀行履責不力、未能有效形成監督合力等問題。“本著銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則，征求意見稿針對存在的問題進行完善和調整。”市住建委相關負責人說。
 
第一個變化，就是擬將現行的入賬流程調整爲先監管保護後網簽。征求意見稿提出，項目預售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監管賬戶，開發企業不得轉存入其他賬戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶後，方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。
 
據了解，監管銀行通過北京銀保監局金融專網與本市房地産交易管理系統實時共享房屋網上簽約和入賬信息。“信息共享後，只要資金到賬，房地産交易管理系統就會自動觸發，可以實現無縫連接。”市住建委上述負責人表示，若資金存入監管賬戶後超過一定時間仍不網簽，將被原路返回。
 
信息共享也有利于監管。北京銀保監局可將共享的開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。
 
爲便于購房人知曉並監督已交付購房款的使用，此次也提出，購房人可憑網簽編號、密碼等信息，通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監管賬戶入賬、支取、余額。
 
監管銀行不再“零門檻”
 
第二個變化就是改變了目前所有銀行均可從事商品房預售資金監管的“零門檻”現狀，擬增設招標環節，擇優選擇。
 
征求意见稿规定，市住建委会同北京银保监局、人行营管部，綜合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，经公开招标，选定可从事预售资金监管工作的银行。同时，以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行。
 
經招標被選擇後，銀行還得履好責。征求意見稿提出，監管銀行應切實履行預售資金監管主體責任，按公示的預售資金監管方案，加強監管賬戶出入賬管理，落實專人負責制，完善授權審批等內部管理制度。同時，按照本市商品房預售資金監管系統相關接口規定，准確、及時上傳數據，定期核查預售資金審批支出等環節的制度執行情況。
 
高風險項目可封閉管理
 
爲優先保障工程建設，多年來，在商品房預售資金全部存入專用賬戶後，監管銀行還要對重點監管額度部分實行重點監管。此次也對重點監管額度作出調整。
 
征求意见稿规定，项目重点监管额度由各区根据项目綜合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等綜合确定，每平方米不得低于5000元。“不再全市一个标准，既便于各区根据项目情况綜合确定重点监管额度，也让属地政府在指导、监督预售资金监管时具备更高自主性。”市住建委相关负责人说。
 
在預售資金支取方面，增加了對重大風險項目的應急處置辦法，當預售項目存在重大風險隱患時，區住建部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優先用于本項目工程建設。
 
据了解，对于高风险项目的认定，首先要满足三个基本条件：后续资金不能覆盖工程款、工程进度已晚于施工合同约定、项目所属上级集团经营状况出现问题。同时，经区住建部门綜合评估后，项目自身或上级集团已无法给予有效的资金支持，工程进度将严重滞后甚至停工，从而无法按约定日期交付给购房人的，将被认定为高风险项目。
 
資金要管好，但不是管死。在確保資金安全的情況下，征求意見稿也增加了優化營商環境的舉措，開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，並將放款時限由過去的五個工作日縮短至兩個工作日。同時，若開發企業出具的現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期，可不進行預售資金監管。