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2021年，被視爲房地産行業的“金融管控年”，這一年對于房地産企業來說，可謂是處于洗牌的陣痛期。隨著房地産稅改革試點工作的推進和三季報的披露，上市房企有人歡喜有人憂。
 
在今年樓市全面遇冷的大環境下，多數企業紛紛開啓降本、求穩的模式，達到“三道紅線”的房企數量在增多，但與此同時，上市房企也出現今年三季報增收不增利的現象。
 
榮盛發展
 
“三道紅線”全部轉綠
 
自“三道紅線”出台之後，房企有息負債規模在持續壓降。所謂“三條紅線”是：1.剔除預收款後的資産負債率不得大于70%；2.淨負債率不得大于100%；3.現金短債比不得小于1倍。
 
随着2021年三季报的披露，房企负债、现金流情况相继公布。根据三季报数据显示，截至2021年9月30日，榮盛發展正式成为“三道红线”下的“绿档”房企。
 
公告显示，截至2021年9月30日，榮盛發展现金短债比为1.05，净负债率为58.89%，较期初下降21.29%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67%，其中净负债率较期初下降了21.29个百分点。
 
对于榮盛發展成为“三道红线”下的“绿档”企业，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《證券日報》记者采访时表示，对于榮盛發展，这是个利好。但榮盛發展资产负债率还有79%，剔除预收账款之后才刚刚达标，所以还需再接再厉，提高周转率，进一步压低债务到安全线以下。
 
中国豪宅研究院院长朱晓红对《證券日報》记者表示，“榮盛發展由红转绿成功，从这个意义上讲，政策要求紧一点，执行严一点，也未必是坏事。”
 
值得一提的是，三季报显示，榮盛發展经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元，同比大幅增加138.66亿元。1至9月份，榮盛發展的签约金额达到923.17亿元，同比增长25.24%，完成1300亿元年度计划的71.01%，比去年同期提高了10.09个百分点。
 
房地産稅試點改革
 
或將形成“良幣驅逐劣幣”
 
2021年，對房地産企業來說，不僅要關注“三道紅線”的要求，對最新出台的房地産稅改革試點也不得不關注。
 
東亞前海證券在研報中指出，房地産稅改革試點對于房企或將形成良幣驅逐劣幣。該試點可能會影響預售制度，降低企業周轉速度，倒逼開發商進一步降低杠杆，原有的商業模式會受到沖擊，優勝劣汰下對于優秀的企業反而是機會。
 
朱曉紅表示，房地産稅加速落地，對房地産行業積極意義有三：一是房地産市場調控的長效機制可期可待；二是市場倒逼成本，確定價格；三是地方政府對土地財政依賴症減弱了，房企對地方政府政策幫扶的依賴也會降低。
 
在盤和林看來，不管房地産稅能不能降低房價，房地産企業降杠杆防風險是大勢所趨。至于房地産稅試點對于房價的影響，要看房地産稅落地的強度。
 
IPG中國首席經濟學家柏文喜對《證券日報》記者表示，房地産稅改革試點加速落地會提升持有成本，從而改變房地産市場的預期與市場結構，有可能提升二手房的比例而相對降低新房的市場占比，因此房企面對變化中的市場格局需要做好業務調整甚至是企業轉型才能實現可持續發展。
 
多家房企
 
三季報增收不增利
 
在業績方面，根據房地産企業披露的三季報來看，多家房企出現增收不增利的情況，歸母淨利同比去年的跌幅有所擴大。
 
据《證券日報》记者统计18家A股上市房企三季报数据发现，只有8家房企营收和净利都保持正增长，而剩下的房企业绩表现各有不同，但都不甚乐观。其中，第三季度房企营收和归母净利润均下跌的有华夏幸福、中交地产、榮盛發展、金地集团、金融街以及阳光城；增收不增利的房企包括中南建设、绿地控股、万科A、招商积余。
 
在柏文喜看來，房企三季度增收不增利，實際上反映的是去年房企爲保證企業流動性而進行的降價促銷的情況，目前這些合同銷售收入逐步進入結轉期，在報表上自然就體現爲增收不增利的現象了。