專訪仲量聯行全球總裁兼首席執行官戴柯淩
歐美日房市反彈：上半年中國海外住宅項目投資飙升84%
本报记者 慕丽洁 上海报道
過去3年裏，全球商業房地産漲勢明顯，僅去年一年，全球總交易量就高達約70億美元。面對全球房地産市場的強勁反彈，來自中國的大買手開始“頻頻出擊”，登陸以倫敦、紐約、舊金山等爲代表的歐美主流市場。
仲量联行(NYSE：JLL)全球总裁兼首席执行官戴柯凌(Colin Dyer) 近日在接受21世纪经济报道独家专访时表示，市場反弹带来的投资机会固然可观，但仍要做好充分的尽职调查以防范风险。
海外住宅項目投資飙升84%
仲量聯行2014年第二季度報告顯示，今年上半年，中國海外房地産投資總額較去年同期增長17%，達到54億美元。其中，商業房地産投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飙升84%，達到15億美元。
對此，戴柯淩表示，來自中國的房地産投資者的確是今年上半年英美等主流市場的大買家，而倫敦是最受中國投資者青睐的投資目的地，中國建設銀行、中國海外集團和中國人壽等機構投資者均購買了位于倫敦CBD核心區域的辦公樓資産。
“仲量聯行在今年上半年幫助中國客戶完成了多筆海外房地産收購，其中綠地集團6億英鎊收購了位于倫敦Wandsworth的Ram啤酒廠開發項目最爲人們所熟知。”戴柯淩稱。
在仲量聯行的第二季度報告中，美國舊金山排在最受中國投資者青睐投資地的第二位。
21世紀經濟報道記者查閱相關資料了解到，仲量聯行在今年也幫助中國一私人投資者購買了一處位于布什街225號的辦公樓資産，而該辦公樓就在舊金山的CBD地區。戴柯淩向本報確認了此項交易，但並未透露關于此項投資的更多細節。
公开资料显示，该交易总额达3.5亿美元，是自2012年以来美国旧金山最大的一宗办公楼交易。该办公楼此前是美国标准石油公司总部所在地，1922年建成，共22层。Flynn Properties和Gem资本集团在2012年对其进行收购时，其出租率仅为68%，而目前其出租率已高达99%，并有许多租户签署了长期租约。
2013年，中國在澳大利亞房地産市場投資額飙升至5.901億美元，同比增幅高達222%。
而戴柯凌指出的第三项由仲量联行参与完成的交易便位于澳洲，即帮助碧桂园首次进军澳洲地产市場，斥资7300万澳元购买悉尼一处开发用地。据悉，针对该项目的綜合用途开发重新分区，是澳大利亚新南威尔士州历史上最大的城区改造项目之一。
通常情況下，機構投資者往往會先行對房地産市場進行投資，那麽個人投資者是否可以在投資地域、時機等方面效仿這些機構投資者？
戴柯淩稱，在一定程度上可以，但個人投資者要尤其注意自己的風險偏好。
“實際上，對沖基金和私募股權基金一般是在房地産市場反彈時的第一批投資者。不過，他們的行動較爲隱蔽，當消息公布時，距離這些投資者初始接洽時間已過很久。第二批投資者一般就是個人和普通機構投資者，因爲這類投資者願意接受部分風險。而機構投資者往往是最後一批進行投資的，常以社保基金、養老金等爲主，他們對風險通常較爲厭惡。”戴柯淩談道。
歐美日房市強勁反彈
複星地産通過IDERA收購了位于日本東京的高級辦公樓花旗銀行中心，將人們的關注點再次引入日本房地産市場。而在經過了多年的調整後，東京地皮價格在去年實現了六年來的首次上漲。今年上半年，日本房地産市場交易額達到了約2.5萬億日元(合人民幣1515億元)，同比增長6%，爲2008年金融危機以來最高水平。
戴柯淩稱，日本市場目前一線城市的辦公樓和住宅價格在持續走高，來自全球的買家也在逐漸增多，以對沖基金、私募股權基金、保險資金、公司等爲主，當然也不乏個人投資者。
在戴柯淩看來，日本房地産市場的反彈趨勢從一定程度上反映了全球的趨勢，即以英美等爲代表的發達國家的房地産市場正逐漸走出低迷，而融資成本的降低、基本需求的增長、對未來預期的看好等是這輪市場行情反彈的主要原因。
戴柯淩指出，美國是全球房地産市場交易量增長最多的地區，今年上半年交易量同比增長了43%。歐洲市場也較爲強勁，總體交易量同比增長34%，“其中，英國、法國、德國等主要市場較去年同期增長超過30%，而南歐、比荷盧經濟聯盟、中歐和東歐等地更是超過了50%”。
不過，戴柯淩特別指出，市場對于房地産市場複蘇的說法一般是指大城市的複蘇，如倫敦、巴黎、紐約等資本追逐、需求旺盛的地方，資本去到中小城市往往還需要更長時間。而通常，回報也是一線城市領先。“不過這一趨勢目前正在改變，很多國家二線城市的回報率正在反超一線城市，美國、日本均是如此。”
“但高收益也意味著高風險，因此在投資過程中一定要注意做好盡職調查。”戴柯淩談道。
中國二線城市房價仍有上揚空間
戴柯淩在擔任仲量聯行總裁兼首席執行官的10年間，曾多次到訪中國，並致力于推動中國業務的發展。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐場員工，所提供的專業房地産服務遍及全國80多個城市。
對于中國房地産市場未來的發展趨勢，戴柯淩用了“長期看好”幾個字形容。
他称，尽管目前中国的住宅市場总体供给量过多，但对于北上广深等一线城市，需求量依旧大于供给。因此，若以10年为投资周期，可以考虑购买一线城市的房産。而对于西安、武汉等二线城市，其房价正处在上升的过程中，因此可以进行短期投资获得资本回报。
“就在前幾天，我看到中國平安[微博]集團發布了其業績報告，盈利非常可觀。我想這就是爲什麽中國資本近幾年普遍開始關注海外投資市場的原因。”戴柯淩說。
戴柯凌称，仲量联行在刚进入中国时，往往要主动寻找客户发展业务。而现在情况刚好相反， 是中国客户主动找到仲量联行寻求海外投资方面的服务。戴柯凌坦言，目前仲量联行全球业务很大一部分来自于中国。
戴柯淩同時表示，仲量聯行幫助客戶在全球範圍內尋求投資標的主要是通過依靠各國分公司間的通力協作。
“比如，我們的中國客戶想在巴黎購買一幢辦公樓，我們便會首先同仲量聯行巴黎分公司的同事進行溝通，請他們根據客戶的要求在當地尋找標的。而後，他們便會聯系他們在當地的資源，如律師事務所、投行等詢問信息，以爭取在最短的時間內尋到標的。”他稱。
