醞釀了7個月之久，北京市首個入市的自住型商品房項目終于公告了搖號日期。這意味著，在各種爭議和質疑聲中，北京版共有産權房已正式落地。
6月4日，住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)總經濟師馮俊在國新辦的新聞發布會上表示：寫進今年政府工作報告的共有産權住房已經在一些城市建設，很多問題需要試點來解決。
早在今年兩會上，共有産權房就被確認爲住建部關于地方的住房保障和供應體系構成調研項目的重點之一。4月1日，住建部召集部分城市在京召開共有産權住房試點城市座談會，確定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個城市爲試點城市。
“自住型商品房的入市，更大的意義在于北京版共有産權房模式的試點探索已經落地。”北京市房地産協會秘書長陳志向中國房地産報記者表示，“盡管業界對北京版這種共有産權房的發展模式存在一定爭議，但從目前的執行進度來看，2013年底北京市提出的7萬套自住型商品房目標確實可在兩年內完成。未來，對于共有産權住房的模式之辯，北京市方面也會有更多的思考和探索。”
首個項目開始搖號
6月19日，北京市住房和城鄉建設委員會(下稱“北京市住建委”)發布首個自住型商品房搖號公告，位于北京市朝陽區的金隅彙星苑項目于23日公開搖號，成爲北京市首個正式搖號入市的自住型商品房項目。
至此，在2013年11月30日恒大禦景灣自住型商品房項目啓動網絡申請報名7個月之後，在今年兩會上被定性爲共有産權房、已經對北京房地産市場産生重大影響的自住型商品房，正式進入市場供應面。
公告顯示，該項目預售房源套數共1882套，最終確認申購家庭17.25萬戶，通過購房資格審核家庭16.55萬戶，其中優先家庭12.76萬戶，中簽率約爲68:1。
而接近恒大地産的相關人士也向中國房地産報記者表示，作爲首個啓動網絡申請報名的自住型商品房項目，恒大禦景灣最快于6月底取得預售證並隨即搖號銷售。此外，恒大地産還在北京持有東壩、來廣營、大興3個含配建自住型商品房的住宅項目。
中國房地産報記者根據相關機構的統計測算，從2013年9月1日至今，北京市共推出61宗住宅用地，其中含自住型商品房地塊的項目超過40余宗。
從北京市場第一個開始網絡申請的恒大禦景灣項目開始，已經有11個自住型商品房項目開始或者完成申請審核，這些“准入市”的自住型商品房項目合計供應套數約1.8萬套。而累計40余宗含有自住型商品房的地塊，涵蓋北京市朝陽、海澱、通州、昌平、順義、豐台、房山、大興、門頭溝、密雲、平谷等11個區縣，合計可供應的自住型商品房房源套數近5萬套。
“按照目前的申請審核速度，今年下半年將有大量自住型商品房入市，進入市場供應面的總量或將達到三四萬套。”將參與7個含自住型商品房項目代理運作的北京世聯行執行董事總經理劉春岩在接受中國房地産報記者采訪時表示。
房企的自住房隱憂
作为首批参与自住型商品房项目开发的房企，金隅嘉业房地产开发有限公司市場营销部经理陈玉谦坦言，作为类保障性住房的自住型商品房産品如果操作得当，通过快去化、快周转可以为企业贡献稳定现金流，在市場下行的当下增强房企抗风险能力。但在实际经营运作中，自住型商品房産品并非一定会挣钱。
而某自住型商品房開發房企高管也向中國房地産報記者透露，實際操作中，自住型商品房的營銷成本是很高的。作爲首批項目，在前期的報名核驗上房企替政府做了大量工作，現場審核持續近一月，需要代理行、保安公司團隊數百人同時工作。而這部分人力成本、營銷費用僅是冰山一角。
“光買地錢就是60多億元，按融資成本7%~8%來算，每一年的融資成本就是5億元，平均下來每個月就是4000萬元。必須想盡一切辦法縮短周期，其他什麽手段都沒有。因爲自住型商品房的銷售價格和銷售額定死了，土地成本投入了，建築成本是固定的，那只有壓縮銷售周期。在這個時候企業只能算大賬。”
“快去化、快周轉模式一旦不能完成，自住型商品房的盈利運作就會難以實現。”劉春岩也表示，雖然首批3個項目申報非常踴躍，但並非所有項目未來入市銷售都如此樂觀。
在他看來，在市場整體存在下行風險的大背景下，自住型商品房快去化、快周轉的模式也要經受考驗。目前已經開始和完成網絡申請的項目中，除了恒大禦景灣和金隅彙星苑、彙景苑位于北京市朝陽區，屬于可以輻射全市購房者的區位外，其余項目均在北京通州、大興、順義、房山等郊區縣，所對應的目標客戶群地域性限制很強，難以吸引更大範圍的購房者。從實際網絡申請量上看，除上述前3個項目吸引10萬~20萬戶申請量外，其余項目的網絡申請量均降至幾萬戶。
“從推出時機上看，2013年11月底到2014年3月前只有3個項目入市，進入2014年3月以後，每個月都有兩三個項目推出，導致後面的項目關注度大不如前。密集的推出導致各個項目之間也存在性價比競爭，從申請量供需比初步測算，如果不能拿出地段、價位上的賣點，即便是自住型商品房也會存在銷售壓力。”
共有産權模式之思
“從購房者的角度說，北京的自住型商品房兩年可以推出7萬套，確有‘普惠’效果，讓更大範圍的‘夾心層’獲益。但從房地産開發商的角度而言，自住型商品房則成爲一個不得不背上的‘包袱’，既限制售價、折合的土地購買成本又不低。”談及自住型商品房的實際意義，陳志對中國房地産報記者表示，“自去年年底開始，開發商只要想在北京拿住宅用地，就多少得承接部分自住型商品房任務，很多項目未來都存在自住型商品房與高端豪宅混合比鄰的尴尬局面。”
一位接近北京市住建委相關人士曾向中國房地産報記者透露，在自住型商品房的政策設計之初，曾考慮效仿此前提出的經適房封閉回購運行機制，即出售時由政府回購不得二次入市交易，以消除牟利空間。但截至目前，北京市方面多次提出的保障房封閉運行仍處試點階段，自住型商品房的産權回購也無從談起。隨著大量自住型商品房項目入市，相關的政策人士也曾流出未來北京市將逐步減少經適房、兩限房等産權型保障房，形成公租房、自住型商品房和普通商品房並立的三元格局，但由于北京市目前仍有大量經適房、兩限房保障房輪候家庭，此構想未來實施存在巨大阻力。
在陳志看來，“就共有産權住房概念本身而言，北京版的自住型商品房並不純粹。從産權上說尚不具備法律意義上的‘共同擁有’。”他認爲更爲純粹的版本應參照此前的淮安和上海模式，而後者則需要政府從財政上“真金白銀”的支出。
首次提出共有産權房概念的江蘇淮安，在試點之初，與北京版一樣，淮安市推出的“以出讓土地的共有産權房替代劃撥土地的經濟適用房”模式在出台伊始同樣備受爭議。
2007年8月，淮安市磷肥廠舊城改造項目首次采用了共有産權這一模式進行異地回遷安置。按照當時的淮安市共有産權房政策，購房者可以在一定年限內回購政府手中的産權，無力購回政府持有的産權也可以廉租房方式讓購房者“居者有其屋”。
作爲一線城市的上海，近年來在共有産權房的模式上亦有多次探索。自2010年連續4次降低申請共有産權房的准入門檻，目前三人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至目前，累計簽約購房家庭約有6.7萬戶。
世聯行集團副總經理兼董事會秘書袁鴻昌對此表示，短期內共有産權房仍處于試點和摸索狀態。從目前各試點城市的具體操作方式看，共有産權房的實質在于政府將部分當期土地出讓收入以補貼形式給予購房人，並在未來逐步收回。不過考慮到地方財政收入依舊來自土地，且當下地方政府債務壓力大，能夠通過土地給予的補貼程度有限。
“在共有産權制度的推進過程中，仍有不少疑問有待解決。包括如何擴大共有産權的覆蓋人群、如何合理定價、完善共有産權房的上市回購定價模式等。”不過，在袁鴻昌看來，隨著各地共有産權房大量入市以及政府逐漸完善相關機制和政策，作爲解決中低收入人群住房困難的有效路徑，在試點城市取得明顯成效後，共有産權房未來有望在全國推廣。
從購房者的角度說，北京的自住型商品房兩年可以推出7萬套，確有“普惠”效果，讓更大範圍的“夾心層”獲益。但從房地産開發商的角度而言，自住型商品房則成爲一個不得不背上的“包袱”。
