彭忠富
近期美國前總統克林頓訪華引起很大關注。他對于中國的發展模式提出了一點建議，希望中國不要把房地産業作爲支柱産業。克林頓是一位頗有遠見卓識的政治家，他對中國的經濟增長模式了然于胸，對于美國因爲過分倚重房地産業而給經濟帶來重創也是心有余悸。
2013年福布斯中国富豪排行榜显示，今年的首富是大连万达集团的王健林，其从事的产业正是房地产。直到现在，房地产业仍然是非常赚钱的行业，是超级富豪的孵化器。解决了住房的刚性需求后，国人购置二套以上房産等固定资产，已经变成了一项投资需求。越来越多的企业主不再扩大企业经营，而是参与到房産的投机经营中来。房地产业跟土地财政紧密相连，各地房价之所以居高不下。因为房地产绑架了中国经济，不少地方政府采取不断提高土地出让金的办法来解决资金难题。房价高企，最终都转嫁到了消费者头上，不少人节衣缩食，从银行按揭贷款，成为房奴，没有多余的收入来提升自己的生活品质，这也就是中国内需增长乏力的原因。
在美國，房地産業經曆了一段高速繁榮的時期，不少投機客從中獲利。可是沒過幾年，隨著美聯儲調高利率至正常水平，引起房價大跌，美國的房利美和房地美債券退市，次貸危機爆發，影響範圍波及全球。美國次貸危機引起的全球金融風暴，很大原因就是房地産泡沫；中東迪拜債務危機也主要是房地産泡沫引起。所以，國際經驗給我們提出一個警示，房地産泡沫危害很大，必須及早重視，否則會鑄成大錯。
美国房地产市場的繁荣与萧条，值得我们认真深究一番，从中探寻出一些有益的规律来。房地产的繁荣与萧条一直在全球各地上演，但21世纪的这轮房地产行情却具有典型意义，其中尤以美国为最，涨入天堂，跌入地狱。究竟是什么原因导致了房地产的繁荣与萧条？在美国经济学家托马斯·索维尔的著作《房地产的繁荣与萧条》一书中，我们可以了解到美国房産泡沫的产生有着多方面的因素：国会两党有个政治目标，那就是追求较高的房屋自有率，也就是想实现“居者有其屋”的民生理想，但那些低收入群体，根本就无法满足银行的贷款购房标准，他们交不起首付款，甚至连月供也还不上。这就是现实，谁也改变不了，他们只能租房生活。
可是为了达成“提高房屋自有率”的目标，国会通过了《社区再投资法案》，在政府机构及社会团体的压力下，银行以及银行背后的房利美和房地美联手“放宽信贷标准”，购房者大量增加，房价急剧攀升，供不应求，酿成虚假繁荣局面。结果当美联储将利率逐渐从1%的极低点一直提高到2006年的5.25%正常水平后，月供增加，那些低收入群体根本交不起月供，于是丧失抵押品赎回权，房産被银行收回，进行抛售，以图回笼资金。投机者紧跟着疯狂抛售楼盘，刚性购房者持币观望，房産供大于求，于是房价节节下降，房地产行业遭受重创，并蔓延至金融业等关联产业。
索維爾認爲，房地産繁榮與蕭條的幕後推手有人性的優劣特性，美聯儲各項利率政策的具體影響，房利美或房地美對抵押貸款資格標准的規定與調整等。但最主要的原因在于政府的幹預。政府越是幹預，房價越是高漲，居住成本越是會侵吞更大的收入份額，這直接違背了市場經濟規律。
本書是索維爾在房地産方面總結曆史、剖析教訓的代表作。本書甫一出版，即成爲美國人人必讀的房地産泡沫入門書。中國的房地産雖仍行走在大牛市之中，但國人常常對其心有惴惴。房地産，一貫引領經濟走出衰退的引擎，這一次卻一反常態，似乎越來越可能成爲經濟的絆腳石。房地産市場從本世紀初盛大的綻放依然轉入壯觀的潰敗，而其影響將可能會持續數年才得以消退。
書名：《房地産的繁榮與蕭條》
