【中國品牌总网行业资讯】据经济之声《央广财经评论》报道,现在实体经济竞争激烈,企业利润都在跌,连累到上游煤炭、有色金属等价格都大幅下降,而且现在货币环境已经趋紧,连银行都闹出“钱荒”。要想找出一个涨价的东西实在是难,但有国内的地价却是一枝独秀,风景这边独好。
綜合地价已连续五个季度加速上升;住宅地价同比涨幅超过5%的城市接近四成;异常交易地块数量环比增五成,平均溢价率142%。同比来看,地价增幅连续三个季度加速上涨,整体涨势步入较高位区间运行。 105个监测城市中,环比增速上涨的城市94个。地价同比涨幅超过5%的城市接近四成,其中超过10%的城市有呼和浩特、深圳、安阳、太原、黄石、广州、包头、上海、厦门。
除了地價、供應量等指標外,“異常交易地塊”也被認爲是表征土地市場熱度的重要信號。所謂的異常交易地塊,按照國土部的解釋,就是招拍挂溢價率超過50%、單價或總價超過曆史新高的地塊。《報告》顯示,二季度成交並上報的異常交易地塊爲115宗,與去年同期的50宗相比,漲幅達130%,加上一季度的79宗,上半年105個城市異常交易地塊的數量高達194塊,比去年同期的24宗上漲了708%。另外,從溢價率來看,2013年二季度上報異常交易地塊平均溢價率142%,環比上漲了22%。《報告》認爲,土地市場高溢價風險值得關注。
經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭進行點評:
宏觀經濟複蘇弱于預期,現在其它商品的價格一般都在低位徘徊,如果把土地算作一種資源的,其他資源比如煤炭、有色金屬前兩年牛氣沖天的資源現在都大幅下跌,貨幣大環境現在趨緊,爲什麽土地資源連續五個季度上升,而且是加速上漲?
楊紅旭:地價是隨著房價在走的,因爲房屋市場好賣了,房價在漲。企業覺得後市看好,所以拿地的積極性進一步提高。去年3月份房屋成交量出現逆轉,由下跌轉爲持續增長,去年8月份的地成交量也出現了逆轉。今年第一季度的房價是比較瘋狂的,房價一直持續增長,地價也是在持續增長的。二季度以後,四月份開始房價的環比漲幅有所回落,但是還在漲,地價依然是在加速漲,說明了地價是跟著房價走的,而且地價是滯後于房價一到兩個季度。
按照目前態勢,我估計地價這種環比漲幅可能會在三季度或在四季度見頂,房價的環比增幅一季度已經見頂了。雖然說銀行資金面偏緊,但是銀行的資金面偏緊對樓市影響是一個慢性的,暫時影響不到地價,地價受到目前開發企業對後市預期的影響。
一個地區的房價上漲之後會帶動這一塊的地價上漲,那地價再上漲之後又會帶動周邊的房價繼續上漲,這是個巡回。巡回的終點是需要有一個人買單的,就是老百姓最終是要把這個房買走。如果這樣一個巡回上漲的過程沒有老百姓買單的話,這個上漲過程就會有一些問題。
楊紅旭:一直說房子是面包,土地是面粉,土地是房地産的一個生産要素和基礎,所以這樣的循環是會持續下去。當然也並不是說每一次地王暴漲都由百姓買單。舉一個例子2010年有很多地王出現,面粉變成面包,可以賣面包的時候發現整個面包市場已經降溫了。2011年的下半年到2012年的上半年,有一些地王項目是微利甚至虧錢賣房子的,少數地王的代價損失是由開發商承擔的,並不是由消費者承擔的。
房地産市場這樣的地價漲、房價漲的循環並不是這樣往上走,也會出現短周期的波動。波動之後一般是由消費者和開發商雙方共同承擔市場風險的,只不過過去的經驗表明,大部分房的承擔者都是由房價增,然後傳遞到消費者手裏面去。但是我認爲假如這樣的循環一直下去,總有一天當中國的房價出現泡沫的時候,地價破了之後,也會導致開發企業,一些融資方,比如銀行、金融機構成爲最終的買斷者。
現在談到中國房地産會談到一個很重要一個詞就是結構性,繼鄂爾多斯、溫州之後,江蘇無錫、江蘇常州、遼甯營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似“鬼城”。三四線城市出現很多無人問津而空置的樓盤。昨天有媒體報道,貴陽有四個建築規模超過1000萬平方米超大樓盤,可以駐300萬人,現在不知如何消化,多個三四線城市供求比早已超過正常區間數倍,現在三、四線城市房價是否出現泡沫?
楊紅旭:三四線城市總體上是供應量偏大,供大與求,去年這一波樓市房價上漲主要是一線、二線漲得比較快,三四線漲幅很小。三四線整體上供應量偏大的基礎之上有所分化,比如像鄂爾多斯溫州當地投資需求比較旺盛的情況下,導致泡沫比較大,導致房價出現下跌。貴陽這種城市,它供應量偏大,大盤也比較多,但是需求也比較旺盛,所以供應量略大于需求量,房價漲幅比較小,但是房價總體水平不高,這種城市還不能成爲泡沫。
有一些城市類似營口,主要是一些新區,開發已經脫離住城區了。如果這種新區開發的話,産業導入不給力,人口導入速度偏慢,這樣會使空置率比較高。三四線城市凡是涉及到遠郊的新城新區,都要注意風險。
（責任編輯：乘日攬月）
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